本文原标题：《浅谈房地产市场调研及其对房地产估价的影响》
作为专业的房地产估价人员，我们常常需要在估价过程中对估价对象所处的房地产市场环境进行调研，以帮助我们获得测算所需的参数并判断估价对象的价值。那么，房地产市场调研是否就是我们去收集各项房地产交易基本信息的过程？房地产市场调研对于房地产估价的作用是否仅限于提供一些基本的测算参数呢？结合笔者近年来进行估价工作的经验，笔者认为不尽如此。
首先，从房地产市场调研的内涵来讲，它并非只是调查并统计的活动，而是一种市场营销活动。通常情况下，估价中我们调研的主要内容是房地产市场交易的一些基本参数，并以此作为我们进行房地产估价的计算依据。
而实际上，房地产市场调研的内容除了以上部分，还需要对给房地产造成影响的“*治法律环境”、“经济环境”、“社区（区位）环境”、“房地产市场竞争状况”、“消费者情况”、“房地产中介情况”、“房地产需求和消费行为”、“房地产产品”等情况进行调研。这就使得房地产市场调研成为了一项复杂的“市场营销活动”，而在进行房地产估价时，只有将简单的调查统计基础数据上升到“房地产市场营销活动”的层次，我们才能更准确的把握现时的宏、微观房地产市场动态，并据此判断估价对象在对应环境条件下的各项限制条件，以得到更加准确的评估价值。
第二，从房地产市场调研的对象来讲，其调研对象不仅局限于现实状况下的房地产市场，而且还包含了潜在的房地产市场。除却我们估价人员和评估机构外，几乎所有的房地产开发企业也充分开展了房地产市场调研的工作。我们进行房地产市场调研的主要目的是获取房地产估价所需的基本参数，而房地产开发企业则更偏重于预测房地产未来市场的走向，以帮助企业进行行为决策。
而房地产市场调研可以对未来房地产市场进行预测的特点，对我们估价工作同样有重大意义。在使用收益还原法、假设开发法等估价方法的过程中，我们都需要对房地产未来的价值进行预测，对资本化率的取值、对未来收益及收益变化情况的准确把握，都必须建立在准确预测了未来房地产市场走向的基础上。这就需要我们对“未来的房地产市场需要怎样的房屋”，“需要多少房屋”，“消费者对各类房屋价格的承受能力有多大、有怎样的消费习惯”进行市场调研。
最后，从房地产市场调研的方法来讲，我们应选择科学的方法对房地产市场进行调研，保证房地产市场调研的准确性。按照调研范围划分，房地产调研方法可以分为4种类型，分别为：1、普查，即对调研范围内的所有对象进行全面普查；2、重点调查，是以有代表性的对象进行调查；3、随机抽样，即在调查范围内随机抽取一定量的对象进行调查；4、非随机抽样，调查人员先确定某个标准，再在此标准的基础上选取样本进行调查。
综上所述，可以看出，房地产市场调研是一项复杂的市场营销活动，这种活动在我们进行房地产估价作业时不仅能帮助我们获取房地产市场信息，更有预测未来房地产市场走向，帮助准确判断测算参数等多种作用；而因我们估价作业的特殊需求，我们应选择恰当的多种调查方法进行房地产市场调研。（?